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정보,문화,유통,판매등 다양한 업종이 혼재하는 상권

자료원 : 상가뉴스레이다 조회 25701

대표상권 시리즈 178

경기 서북권 최대 판매상권 정발산역

- 정보,문화,유통,판매등 다양한 업종이 혼재하는 상권-

* 본 상권분석 내용은 상가뉴스레이다 (www.sangganews.com) 자료로서 무단사용시 책임을 묻습니다.

상권범위

인구현황

주요시설

집객시설

업종추이

직업분포

직종분포

유동인구

업종상권 지도 (지도를 클릭하시면 큰 이미지를 보실수 있습니다.)

[정발산역 상권]

일산신도시에 위치한 국내최초의 스트리트형 쇼핑몰인 ‘라페스타’는 도심복판에서 거리문화와 쇼핑을 동시에 즐길 수 있도록 조성된 고양시의 명물이다.

1996년 기존의 지하철 3호선이 연장되어 지축~대화까지 운행을 시작했는데, 일산선이라고 불리는 이 노선은 북부수도권의 핵심지역인 일산신도시를 관통하게 되었다. 이때 95년에 조성된 일산호수공원 동쪽에 ‘정발산역’이 만들어지게 되었고 까르푸(96년), 롯데백화점(99년)이 정발산역과 호수공원 사이에 들어섰다.

또한 이 무렵부터 정발산역 일대는 주거형 오피스 상권으로 변화하기 시작했는데, 우선 공공기관들이 연이어 이곳에 자리잡기 시작했다. 고양시교육청, 일산경찰서, 고양세무서, 우체국, 소방서가 98년부터 05년 사이에 신청사를 지어서 들어왔으며 05년 고양시가 덕양구와 일산구 외에 일산동구와 일산서구로 행정구분할이 시행되면서 일산동구청이 정발산역 동편에 들어선 것이다.

비슷한 시기에 정발산역과 호수공원 일대에 사무실과 오피스텔이 몰려들기 시작하면서 기존의 호수공원과 롯데백화점과 조화를 이루며 배후수요가 크게 증가했는데 ‘라페스타’가 생겨난 것도 바로 이 무렵인 2003년이었다. 기존에 롯데백화점과 홈플러스, 뉴코아백화점 등 대형유통시설을 제외하고는 먹자/유흥 외에 젊은이들이 머물 수 있는 상권이 일산에는 없었으나 문화와 상업기능을 혼합한 라페스타가 오픈하면서 정발산역 주변이 활기 넘치는 상권으로 급성장하게 되었다.

먼저 정발산역상권의 지리적 위치를 보면 지하철 3호선 주엽역과 마두역 사이에 위치해 있으며 서울에서 파주방향 자유로 장항IC를 통해 호수공원과 뉴코아사거리로 진입이 가능하다. 북쪽으로는 주엽을 지나 금촌/파주, 동쪽으로는 화정/원당, 남쪽으로는 한강을 건너 김포가 있으며 서쪽은 호수공원과 맞닿아 있다.

상권의 범위를 축소해 보면, 정발산역앞 롯데백화점을 상권의 시작점이자 남동쪽 끝으로 보고 롯데백화점에서 서쪽으로 호수공원전까지, 북쪽은 레이크폴리스와 일산경찰서를 동서의 기준점으로 잡고 그 사이에 위치한 상가들을 포함시키며, 이 상권섹터의 중심에는 역시 연면적 2만평에 달하는 상업시설인 라페스타가 자리잡고 있다. 여기에 최근 중앙미관광장 남쪽에 지어지고 있는 ‘엠시티’(MBC제작센터)와 웨스턴돔, 양우이스턴시티 등이 모습을 드러내는 07년경이 되면 현재 정발산역 1번 출구 대로변 버스정류장일대와 이면 위락상권 정도에 불과한 이 일대 역시 업무기능과 함께 상가의 공급이 확대되면서 상권의 한 축을 책임지게 될 것으로 전망된다.

정발산역 상권은 일산신도시의 중심부에 위치하면서 중거리 배후에 풍부한 배후 소비인구가 포진해 있으며 근거리배후에는 주거형 오피스텔과 공공기관이 밀집해 있다. 약 1만세대에 달하는 오피스텔과 후곡, 백석, 백마, 문촌마을 등 주변단지와의 버스를 통한 연계성이 뛰어나고 백화점, 쇼핑몰, 공원, 지하철역, 공공기관이 모두 모여 있어서 일일 1만명 이상의 고정적인 유입인구가 발생을 통해 특히 주말이나 야외공연이 있는 날에는 가족단위 방문객이 늘어나고 라페스타와 주변에 있는 패스트푸드, 패밀리레스토랑 등을 중심으로 매출규모가 늘어나는 특징을 보인다.

정발산역 상권의 핵심이라 할 수 있는 ‘라페스타’는 300m에 달하는 보행자도로를 문화의 거리로 조성하고 거리 양쪽에 A동 ~ F동까지 5층규모로 6개동의 건물이 서로 연결되는 구조로 만들어진 스트리트형 쇼핑몰이다.

언뜻 명동중앙로와 비슷한 컨셉으로 보일 수 있지만 명동은 기존의 도로를 따라 자연발생적으로 만들어진 데 반해 라페스타는 처음부터 철저한 기획의도를 갖고 조성한 인공상권이라 할 수 있다. 단일브랜드가 두 개층 이상으로 된 건물전체를 사용하는 명동과는 달리 이곳은 하나의 동에 수십개의 매장이 입점해 있으며 10평~30평대의 중소형매장이 대부분이라는 점에서도 차이가 있다. 보행자도로를 사이에 두고 원형브릿지가 만들어져 있으며 거리에서 매장으로 바로 연결해 주는 계단과 에스컬레이터, 전망용엘리베이터, 고무와 점토블록이 깔린 보행자전용도로는 라페스타만의 자랑거리이다.

입점해 있는 업종을 보면 1층에는 역시 의류/패션관련 업종이 두드러진다. 국내유명의류브랜드, 그 중에서도 10대~20대를 겨냥한 브랜드가 대거 입점해 있으며 최근 유행하는 저가화장품브랜드도 빠짐없이 들어와 있다. KFC와 맥도날드에서 시작되는 라페스타 초입부에는 닭갈비, 베트남쌀국수, 커피전문점 등이 영업중인데, 라페스타에서도 유동인구가 가장 많이 형성되는 곳이다. 여기서 조금 더 거리 안쪽으로 들어가면 두 번째 블록의 우측편 건물이 A동, 좌측이 B동이다. A동 1층에는 '퓨마‘, ’파스쿠치‘ 등이 자리잡고 있다.

2층에는 문구, 팬시, 포토사진 등이 있으며 ’아트박스‘, ’모닝글로리‘, ’보물상자‘ 등이 그에 속한다. 3층에는 독일 정통맥주를 취급하는 레스토랑 ’로젠브로이‘가 입점해 있다. A동 후면부 즉 세무서맞은편에도 일부 로드매장이 들어서 있다.

맞은편 B동은 1층에 ’스타벅스‘와 ’GS왓슨스‘가 눈길을 끌며 ’나이키‘와 ’아디다스‘도 영업중에 있다. 2층에는 아이스크림전문점인 ’후레쉬베리‘매장이 눈에 띄게 위치해 있고 기타 의류매장들이 있으며 3층에는 노래방, 바, 비만클리닉 등이 들어서 있다. A동과 B동 그리고 문화거리 초입에 있는 전면부 매장들을 기준으로 임차시세는 1층 30평 매장을 기준으로 보증금 2억~2억3천, 임대료 350~800, 권리금 1억~2억원 선이면 거래가 가능하다.

라페스타거리의 중앙광장에 해당하는 건물이 C동과 D동이다. C동의 가장 큰 특징은 3층과 4층에 위치한 ‘롯데시네마’일 것이다. 롯데백화점 9층에 있다가 라페스타 C동으로 확장개관한 이곳은 전체 14개관 3천여석 규모로 운영되고 있다.

C동 1층에는 ‘커피빈’이 눈에 띄며 ‘스프리스‘ 등 의류매장과 저가화장품브랜드인 ’에뛰드하우스‘가 영업중이다. 2층에는 ’파파이스‘, ’캔모아‘, ’미소야‘, ’김밥천국‘ 등 식음료계열이 많은 것이 특징이다. 맞은편 D동은 1층에 캐주얼의류브랜드가 많으며 2층에도 여성의류/잡화를 취급하는 곳이 대부분이다.

E동과 F동은 라페스타의 마무리 위치해 있지만 의외로 실속있는 영업이 가능한 입지이다. 두 건물의 북쪽에 있는 도로 건너편에 상업시설과 오피스빌딩이 이어지기 때문이다. 사람들이 E동과 F동을 통해 유입되는 경향이 나타난다는 것인데, 1층에 있는 의류/화장품 매장들이 그로 인한 효과를 충분히 보고 있다. 의류는 ‘캘빈클라인언더웨어’, ‘보디가드’, ‘마루이너웨어’ 등 속옷브랜드가 강세인 가운데 ‘노스페이스’, ‘뉴발란스’ 등 스포츠/등산용품 브랜드가 섞여 있다. F동에는 악세사리, 화장품, 안경, 시계, 인테리어소품 등 다양한 판매상품이 선보여지고 있다.

임차시세는 1층 20평매장을 기준으로 보증금 8천~!억, 임대료 400~700, 권리금 5천~1억3천 수준이다. 또 한가지 특징은 E동과 F동의 2,3층에 음식점들이 들어차 있다는 것인데, 푸드코트를 연상케 하는 다양한 품목으로 구성되어 있다. 아울러 E동 4층과 5층에는 케이블방송의 음악전문채널인 KMTV 본사와 방송국이 위치해 있어서 국내에서는 유일하게 쇼핑몰 내에 영화관과 방송국이 들어있는 곳이기도 하다.

전반적으로 점포시세의 변화추이를 살펴보면 상권이 형성되고 나서 초기에 절정기를 구가하던 작년과 비교했을 때 임대료 상승폭이 소폭이지만 있는편이었고 여러 가지 요인으로 인해 1층에 위치한 의류매장의 매출이 조금씩 살아나면서 권리금 시세가 전반적으로 상승세에 접어든 것으로 보인다.

1층의 경우 외부에서 유입되는 사람들과 젊은 소비자들로 인해 어느 정도 선전이 가능한 것으로 파악되기는 하지만 전문가들은 이곳 1층에서 매장을 얻는 사람들에게 최근에 런칭된 유명브랜드가 아니라면 의류쪽은 가급적 피할 것을 주문한다.

오히려 상권의 특성상 패스트푸드, 커피숍 등이 유망하지만 임대료부담으로 인해 그마저도 쉽지 않은 것이 사실이다. 또한 2층의 경우 매출부진에 빠진 곳이 의외로 늘고 있다는 점도 간과해서는 안된다. 라페스타는 점포의 밀집도가 매우 강한 곳이므로 개별 매장의 독특한 장점을 갖고 있지 않다면 상층부의 경우 고전할 가능성도 분명히 존재한다.

실제 이곳의 상층부 매장중 일부가 매물로 접수되어 데이터분석을 해보면 역시 권리금을 시세이하로 낮출 정도의 강한 매도의사를 나타내는 점주들이 있다. 워낙 많은 매장이 있는데다 업종이나 품목이 다양하다 보니 각 매장의 매출편차가 크고 특히 평일매출이 예전처럼 발생되지 못하는 측면으로 인해 나타나는 결과일 것이다.

이제 라페스타거리의 이면골목을 검토해 보면 A동에서 F동까지의 건물 후면부 1층에 역시 상가가 들어서 있음을 유의해 볼 수 있다. 대부분 의류매장이 입점해 있는데 메인입지에 진출하지 못한 브랜드나 개인이 운영하는 매장이 많다는 점을 느낄 수 있다. 이 매장들과 마주보고 있는 도로변과 이면에는 주거형 오피스와 주상복합건물이 많으며 그에 따라 직장인들을 타겟으로 한 음식점들과 유흥/위락상권이 형성되어 있다. 최근 장항동 일대의 오피스텔입주가 다시 소폭이나마 증가세를 보이면서 이곳 먹자/유흥상권은 점차 상승세를 그릴 것이라는 전망도 나오고 있는 상황이다.

마지막으로 유의해 볼 지역이 있다. 현재는 특별히 상권이 형성되어 있지 않은 정발산역 1번출구 앞 버스정류장인근과 이면의 엠시티부지, 웨스턴돔쇼핑몰과 그 인근지역인데, 주변에 오피스빌딩이 많아서 상주인구가 풍부한데다 기존에 라페스타와 롯데백화점을 중심으로 강세를 보이던 정발산역상권이 미관공원 남쪽까지 확대되어 법조단지와 마두역상권의 일부까지도 흡수할 것으로 보인다.

아울러 일산 전체를 보면 킨텍스(한국국제전시장)가 완공되어 본격적인 업무에 들어갔으며, 경기도의 주도아래 추진중인 한류우드 조성사업이 07년부터 착공에 들어가게 되어 2011년이 되면 장항동, 대화동 일원에 도심휴양시설과 테마파크가 들어서게 되는데 그 시점이 되면 외국인관광객 유치 등에 힘입어 정발산역상권일대가 더욱더 힘을 발휘할 것으로 예상된다. 이처럼 수도권의 도시 중 문화/위락기능을 가장 잘 갖추고 있는 주거도시 일산의 잠재가치는 여전히 풍부하며 차이나테크노타운, 디자인산업단지 등 차세대 비즈니스중심지로 변모시킬 그밖의 다양한 호재들을 발판으로 다시한번 도약할 준비를 서두르고 있다.

조감도	주소	상가명	구분	연면적	층규모	입점예정일	연락처

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물건구분	동명	거래종류	해당층	면적/실면적	보증금	임대료	실거래금액
							단위 : (㎡) / (만원)
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